قانون تملک آپارتمان‌ها در ماده 28 به این موضوع اشاره کرده است و مواردی که هزینه آنها باید از محل شارژ ساختمان پرداخت شود را به ترتیب زیر اعلام کرده است: • هزینههای برق، آب و گاز مشترک • هزینه‌ی نگهداری و تعمیرات بخش‌های عمومی ساختمان • هزینههای نگهداری از گیاهان و رسیدگی به آنها در فضای عمومی ساختمان • هزینههای مربوط به سرایداری • هزینههای خرید اقلام موردنیاز در قسمتهای عمومی ساختمان ( مثلا وسایل موردنیاز جهت نظافت، روشنایی راهروها و …) • سایر هزینه های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع. اگر شما هم آپارتمان نشین هستید و مواردی پیش می‌آید که اطلاعی ندارید آیا باید هزینه آنها از محل شارژ ساختمان پرداخت گردد یا نه؟ باید به اطلاعتان برسانیم که تشخیص این موضوع و تصمیم‌گیری در مورد آن از وظایف هئیت مدیره می‌باشد.
ممکن است این سوال برای شما نیز پیش آمده باشید یا خودتان تجربه‌ی آن را داشته باشید؛ اگر فردی از اهالی ساختمان به هر طریقی به بخش عمومی ساختمان خسارت وارد کند، آیا جهت رفع آن و پرداخت هزینههای مرتبط باید از محل شارژ ساختمان استفاده نمود یا بایستی شخصی که خسارت را وارد کرده است، آنرا جبران نماید؟ قانون در این مورد اعلام کرده است که جبران خسارت باید از سوی شخص باشد و هیچ هزینه‌ای نباید از محل شارژ ساختمان انجام گردد.
سوالی که غالبا منشا اختلاف بسیاری از مالکان و ساکنان می‌باشد. عده ای معتقدند که پرداخت هزینه‌هایی مانند تعمیرات، نوسازی و نگهداری و سایر هزینههای مشترک در صورتی منطقی است که حتما در ساختمان ساکن باشند. در صورتیکه قانون تملک آپارتمان‌ها به صورت مشخص به این مورد اشاره کرده است و تمامی واحدها را ملزم به پرداخت حق شارژ دانسته است. در واقع ما جهت پاسخ به این سوال به سراغ ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها رفته‌ایم، این ماده عنوان می‌کند که تمامی واحدهای یک مجتمع آپارتمانی فارغ از اینکه فرد یا افرادی در آن ساکن باشند، بایستی ماهیانه مبلغ شارژ را پرداخت نمایند و پرداخت این هزینه الزامی است.
برای پاسخ به این سوال باید ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها را در نظر بگیرید، در این ماده می‌خوانیم چنانچه واحدی نسبت به پرداخت حق شارژ کوتاهی کند و آنرا پرداخت نکند، هئیت مدیره بایستی اظهارنامه‌ای با موضوع عدم پرداخت حق شارژ ساختمان و همینطور اعلام دقیق مبلغ بدهی برای این افراد ارسال کند. اگر با انجام این کار و ارسال اظهارنامه هم واحد بدهکار اقدامی جهت پرداخت بدهی انجام ندهد ، هئیت مدیره این اختیار را دارد که به مراجع قضایی مراجعه کرده و شکایت کند.
این موضوع یک موضوع کاملا توافقی است که باید تکلیف آنرا هنگام عقد قرارداد حتما مشخص کنید. صاحبان خانه لازم است بدانند که مسئول نهایی جهت پرداخت حق شارژ هستند و در صورتیکه مستاجران نسبت به پرداخت حق شارژ کوتاهی کنند، هئیت مدیره به سراغ آنها خواهد آمد. بنابراین مالکان بهتر است هنگام عقد قرارداد تمامی نکات را در قرارداد ذکر کنند که جای سوالی باقی نماند. در ماده 33 قانون تملک هم صراحتا به این موضوع اشاره شده است:” از آنجا که علاوه بر هزینه های جاری برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ای نیز از محل شارژ انجام می شود، نحوه تسویه حساب این هزینه ها فی مابین مالکین و مستاجرین بر عهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.” ضمنا در صورتیکه مستاجر هستید فراموش نکنید هنگام تخلیه آپارتمان رسید تسویه حق شارژ را از مدیر ساختمان دریافت کنید.
در نظر داشته باشید که گاهی ممکن است شارژهای ماهیانه چندین ماه استفاده نشود و یا مقداری از آن باقی بماند. سوال این است آیا ساکنین می‌توانند نسبت به پرداخت شارژ در ماه‌های بعدی ممانعت ورزند؟ پاسخ این سوال منفی است. در واقع این موضوع مانع از پرداخت شارژ در ماه های بعدی نخواهد شد و تمامی ساکنان فارغ از میزان موجودی صندوق وظیفه دارند هر ماه حق شارژ آپارتمان را پرداخت کنند تا در صورت بروز مشکلات احتمالی به مساله خاصی برنخورند. ضمنا هئیت مدیره وظیفه دارد که مبالغی را که خرج نمی‌شود را در صندوق مالی نگه دارد.
آنگونه که در قانون پیش‌بینی شده، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند.
هر آپارتمانی بر اساس قوانین تملک و همین طور آیین نامه مربوطه دارای اساسنامه آپارتمان مسکونی است که در بیشتر موارد توسط فردی حقوقی و به صورت کاملا اختصاصی برای همان آپارتمان نوشته شده است. به طور کلی باید گفت که منظور از اساسنامه آپارتمان، مقررات، قوانین و یا قراردادی است که برای تنظیم روال کاری یک جمعیت مشخص می شود. در این اساسنامه، فرهنگ زندگی در یک مجتمع مسکونی مطرح شده است و وظایف هر کدام از اعضای ساختمان اعم از مدیر، مالک، مستاجر، نحوه انتخاب هیئت مدیره، مجامع عمومی، وظایف بازرسان و… به طور کامل مشخص خواهد شد.
به طور کلی می توان گفت که اساسنامه آپارتمان مسکونی برای اداره یک مجتمع مسکونی و همین طور حفظ و نگهداری تاسیسات و هم چنین تجهیزات مرتبط با آن تنظیم و مشخص می گردند. این اساسنامه که مختص به هر مجتمع نوشته می شود دارای چندین فصل است و در بیشتر مواقع در فصل اول آن در مورد مشخصات ساختمان و زمین صحبت می گردد. معمولا در فصل های دیگر از اساسنامه آپارتمان مسکونی اطلاعاتی در رابطه با تشکیلات اداری، قسمت های اختصاصی و یا مشترک مجتمع، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی مجتمع، هزینه های مشترک و اختصاصی، نقل و انتقال و همین طور تغییر اساسنامه صحبت خواهد شد.
اگر بخواهیم به معرفی مجامع عمومی آپارتمان بپردازیم باید بگوییم که به طور کلی به دو گونه است که شامل مجامع عمومی عادی و مجامع عمومی فوق العاده می شود. مجامع عمومی به طور کلی به طور سالیانه و معمولا در تاریخ و محلی خاص برگزار می گردند. ناگفته نماند که مجمع عمومی در صورتی به رسمیت شناخته می گردد که چیزی در حدود بیشتر از 50 درصد از مالکین و نمایندگان قانونی آنها نیز در جلسه حضور داشته باشند و در غیر این صورت، جلسه به تاریخ دیگری انتقال خواهد یافت.
در بسیاری از منابع حقوقی در ارتباط با جلسات عمومی ساختمان چنین آمده است که:
در اولین جلسه از جلسات عمومی ساختمان اعضای هیئت مدیره تعیین می شود که متشکل از رئیس، نائب رئیس، دبیر هیئت و خزانه دار خواهد بود. اداره جلسات هیئت مدیره باید با حضور رئیس و در صورت غیبت وی توسط نایب رئیس اداره شود. تنظیم صورت جلسات و نگهداری از آنها، نظارت کلی بر امور دفتر، حفظ و نگهداری اوراق و پرونده ها و دفاتر هیئت مدیره به عهده دبیر هیئت است.
هیئت مدیره می تواند یک مدیر داخلی را از بین مالکان یا افرادی خارج از ساختمان برای اداره امور اجرایی مجتمع استخدام کرده و حقوق و تکالیف وی را تعیین کند.
عد از تعیین هیئت مدیره در جلسات عمومی ساختمان یک نفر از مالکان واجد شرایط به عنوان بازرس اصلی انتخاب می شود و یک نفر دیگر که رأی بیشتری به دست آورده باید به‌عنوان بازرس علی البدل انتخاب شود. هر زمانی که بازرس اصلی استعفا داده و یا شرایط انجام وظیفه را ندارد بازرس علی البدل باید به جای او انجام وظیفه کند.
نحوه عملکرد هیئت مدیره در خصوص اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت قوانین موجود در اساسنامه آپارتمان و هم چنین اظهار نظر در مورد صحت و سقم میزان دارایی ها و حساب های نهایی که هیئت مدیره در جلسات عمومی ساختمان ارائه می دهد به عهده بازرس است.
بازرس موظف است نظرات اصلاحی در خصوص وظایف خود را کتباً به هیئت مدیره اطلاع دهد و در صورت عدم دریافت پاسخ قانع کننده از طرف هیئت مدیره می تواند مجمع عمومی فوق العاده را دعوت به تشکیل جلسه کند.
هر زمانی که هیئت مدیره یا بازرس و یا بیش از 20 درصد کل مالکین آپارتمان تقاضای برگزاری جلسات عمومی ساختمان را داشته باشند مجمع عمومی فوق العاده برگزار می شود که تمامی مفاد مربوط به مجمع عمومی در این مورد نیز باید رعایت شود.
تعداد اعضای اصلی جلسات عمومی ساختمان و حقوق و وظایف آنها در چندین ماده و تبصره باید به صورت کاملاً دقیق و حساب شده در اساسنامه آپارتمان ذکر شود.
با توجه به ماده ۴۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، پاسخ این سوال منفی است و سرایداران هیچ وظیفه‌ای جهت انجام کارهای شخصی ساکنان را بر عهده ندارند و اگر واحدی قصد انجام این کار را داشته باشد، و بخواهد در اموری مانند نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسایل و نظایر آن از سرایدار کمک بگیرد، بایستی بداند که این موضوع به شرط آنکه خدش های به وظایف سرایدار آپارتمان وارد نکند قابل انجام است و لازم است برای جبران زحمات سرایدار با ایشان توافقات لازم را به عمل آورد و به صورت شخصی جبران نماید.
ماده 47 به این پرسش پاسخ داده است، در این ماده می‌خوانیم که قرار دادن اشیاء اضافی مانند میز و صندلی و هر شی دیگری در قسمتهای مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی ممنوع است. همچنین باید بدانید که نگهداری حیوانات مانند سگ، گربه، مرغ و خروس در قسمتهای ذکر شده و بصورت کلی در کلیه‌ی قسمتهای آپارتمان غیرقانونی می‌باشد.